Blogbeitrag: Barrierefreies Bauen · Wohnungseigentum und Bestand
Barrierefrei umbauen in der Eigentümergemeinschaft: was § 20 WEG durchsetzbar macht
Zwei Eigentümer im dritten und vierten Obergeschoss eines denkmalgeschützten Jugendstilhauses in München wollten einen Aufzug anbauen. Auf eigene Kosten. Die Eigentümerversammlung lehnte ab. Der Bundesgerichtshof gab den beiden recht und stellte dabei etwas klar, das Ihre Arbeit im Wohnungsbestand unmittelbar betrifft: Barrierefreiheit ist im Wohnungseigentum kein Entgegenkommen der Mehrheit mehr, sondern ein Anspruch.
Seit Dezember 2020 gilt eine andere Logik
Die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes trat am 1. Dezember 2020 in Kraft und ordnete die Vorschriften über bauliche Veränderungen vollständig neu. Nach § 20 Abs. 1 WEG genügt seither die einfache Stimmenmehrheit, um eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum zu beschließen oder einem einzelnen Eigentümer zu gestatten.
Darüber hinaus benennt § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG vier privilegierte Zwecke: Barrierefreiheit, E-Mobilität, Einbruchschutz und Telekommunikation. Wer eine angemessene bauliche Veränderung für einen dieser Zwecke verlangt, hat darauf einen Anspruch. Über die Durchführung entscheidet die Gemeinschaft im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung. Das Ob steht damit fest, das Wie bleibt verhandelbar.
Der Preis dieses Anspruchs steht in § 21 Abs. 1 Satz 1 WEG. Die Kosten trägt derjenige Wohnungseigentümer, der die Maßnahme verlangt hat; nur ihm gebühren die Nutzungen. Genau hier liegt der eigentliche Hebel. Die Gemeinschaft zahlt nichts, und damit fällt das Argument weg, das früher fast jede Diskussion beendet hat.
Zwei Urteile, zwei Wege nach Karlsruhe
Der Außenaufzug in München (V ZR 244/22)
Im Vorderhaus fuhr längst ein Aufzug, im Hinterhaus führte nur die Treppe nach oben. Die beiden klagenden Eigentümer waren selbst nicht körperlich behindert. Für den Anspruch spielte das keine Rolle, denn § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG stellt auf den Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen ab, nicht auf die Person des Antragstellers. Nach dem ablehnenden Beschluss zogen sie mit der Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG vor Gericht.
Der BGH bejahte den Anspruch. Für die Planung interessanter als das Ergebnis ist die Begründung. Die Angemessenheit einer privilegierten Maßnahme ist nur ausnahmsweise zu verneinen, nämlich dann, wenn ihre Nachteile über das hinausgehen, was solche Maßnahmen typischerweise mit sich bringen. Eingriffe in die Bausubstanz, übliche Nutzungseinschränkungen am Gemeinschaftseigentum und optische Veränderungen durch einen Anbau genügen dafür in der Regel nicht. Die Kosten der Maßnahme sind für das Bestehen des Anspruchs grundsätzlich ohne Bedeutung, weil § 21 Abs. 1 Satz 1 WEG sie ohnehin dem Antragsteller zuweist.
Rampe und Terrasse in Bonn (V ZR 33/23)
Der zweite Fall lief prozessual genau umgekehrt. Die Eigentümerin einer Erdgeschosswohnung wollte auf der Rückseite des Gebäudes eine Rampe als barrierefreien Zugang errichten, dazu einen etwa 65 Zentimeter dicken Terrassenboden aufschütten und das Doppelfenster im Wohnzimmer durch eine verschließbare Tür ersetzen. Die Gemeinschaft stimmte zu. Eine Minderheit focht den Gestattungsbeschluss an.
Die Anfechtungsklage blieb ohne Erfolg. Der BGH trennte dabei sauber zwischen zwei Konstellationen: Gestattet die Gemeinschaft eine bauliche Veränderung durch Beschluss, hängt dessen Rechtmäßigkeit nicht davon ab, ob die Voraussetzungen des § 20 Abs. 2 WEG im Einzelnen vorliegen und ob die Maßnahme angemessen ist. Auf diese Fragen kommt es erst an, wenn der Individualanspruch abgelehnt wurde. Eine wohlwollende Gemeinschaft darf also zustimmen, selbst wenn sie an der Privilegierung zweifelt.
Die Eckdaten für Ihre Akte
WEG-Reform in Kraft seit 1. Dezember 2020. Anspruchsgrundlage: § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG. Kostentragung: § 21 Abs. 1 Satz 1 WEG. Grenze: § 20 Abs. 4 WEG. Leitentscheidungen: BGH, Urteile vom 9. Februar 2024, V ZR 244/22 und V ZR 33/23. Technischer Maßstab für den Aufzug nach DIN 18040-2: Fahrkorb mindestens Typ 2 nach DIN EN 81-70, also 1,10 m mal 1,40 m bei 0,90 m Türbreite, davor eine Bewegungsfläche von 1,50 m mal 1,50 m.
Die Grenze heißt § 20 Abs. 4 WEG, und sie liegt hoch
Nicht beschlossen und nicht gestattet werden dürfen bauliche Veränderungen, welche die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Eigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen. In Eigentümerversammlungen wird dieser Absatz gern als Generalveto zitiert. Der BGH liest ihn deutlich enger.
Dient eine Maßnahme einem privilegierten Zweck, ist eine grundlegende Umgestaltung zumindest typischerweise nicht anzunehmen. Der Gesetzgeber hat diese Zwecke im gesamtgesellschaftlichen Interesse bevorzugt, und das schlägt bei der Prüfung als Regel-Ausnahme-Verhältnis durch. Wer ablehnen will, muss besondere, also atypische Umstände benennen. Ein diffuses Unbehagen über die künftige Fassade reicht dafür nicht.
„In der Eigentümerversammlung entscheidet selten das Recht, sondern die Qualität der Unterlagen. Wer mit einer durchgeplanten Lösung kommt, verhandelt über das Wie. Wer mit einer Idee kommt, verhandelt weiter über das Ob.“
Carlos Vidal-Wagner, Sachverständiger für barrierefreies Bauen
Der Beschluss ersetzt keine Baugenehmigung
§ 20 WEG regelt das Verhältnis der Eigentümer untereinander. Mehr nicht. Das öffentliche Baurecht bleibt davon unberührt, und dort scheitern in der Praxis mehr Vorhaben als am Widerstand der Nachbarn.
Ein Außenaufzug ist eine bauliche Anlage. Er löst in aller Regel ein Genehmigungsverfahren aus, er wirft Abstandsflächen und er greift in das Brandschutzkonzept ein: Schachtentrauchung, Rauchschutz an den Zugängen, je nach Konstellation auch die Frage nach dem zweiten Rettungsweg. Steht das Gebäude unter Denkmalschutz, tritt die denkmalrechtliche Erlaubnis daneben, mit eigener Abwägung und eigener Behörde. Auch eine aufgeschüttete Terrasse mit Rampe ist selten verfahrensfrei, sobald sie die Geländeoberfläche verändert oder an eine Grundstücksgrenze heranrückt.
Aus zehn Jahren in der Bauaufsicht kenne ich die Reihenfolge, in der solche Vorhaben zerbrechen. Erst wird zwei Jahre in der Gemeinschaft gestritten, dann kommt der Bauantrag, dann kommt die Nachforderung, und der mühsam errungene Beschluss passt nicht mehr zur genehmigungsfähigen Lösung. Sinnvoll ist die umgekehrte Reihenfolge: Klären Sie die bauordnungsrechtliche Machbarkeit, bevor jemand einen Beschlussantrag formuliert.
Was Ihre Leistung in diesen Projekten ausmacht
Der Anspruch aus § 20 Abs. 2 WEG nützt wenig, solange der Antrag unbestimmt bleibt. Ein Beschluss muss vollziehbar sein. Was die Versammlung nicht beschließen kann, kann auch ein Gericht nicht ersetzen.
- Standort, Grundriss, Ansicht und Höhenentwicklung der Anlage sind festgelegt, nicht angedeutet.
- Die Maßnahme ist so bestimmt beschrieben, dass der Beschluss ohne weitere Auslegung umsetzbar wäre.
- Kostenschätzung und mindestens ein belastbares Angebot liegen bei, denn § 21 Abs. 1 WEG verlagert die Finanzierung auf den Antragsteller.
- Eingriffe in Brandschutz, Standsicherheit und Entwässerung sind benannt und gelöst.
- Bei einem Denkmal liegt die Vorabstimmung mit der Denkmalbehörde vor.
- Der barrierefreie Weg endet nicht am Aufzug, sondern an der Wohnungstür.
Der letzte Punkt wird am häufigsten übersehen. Ein DIN-konformer, barrierefreier Aufzug hilft wenig, wenn davor der Platz fehlt oder die Wohnungseingangstür zu schmal für Rollstuhl und Rollator ist. Noch schlimmer – und glauben Sie mir, so etwas habe ich tatsächlich schon gesehen: Der neu geplante Aufzug hält im Hochparterre, das selbst nur über mehrere Stufen erreichbar ist. Im Neubau ist Barrierefreiheit eine Selbstverständlichkeit. Im Bestand geht sie oft unter, weil sich alle nur auf die Technik des Aufzugs versteifen.
Der Bedarf wächst schneller als der Bestand
Nach dem Zensus 2022 gab es in Deutschland rund 1,2 Millionen barrierereduzierte oder barrierefreie Wohnungen, gezählt als Wohnungen ohne Stufen und mit bodengleicher Dusche. Gemessen am gesamten Wohnungsbestand ist das eine kleine Zahl. Schätzungen zum Fehlbedarf liegen je nach Quelle und Methode zwischen zwei und drei Millionen Wohnungen, mit steigender Tendenz bis 2035.
Ein erheblicher Teil dieses Bestands ist in Eigentümergemeinschaften organisiert. Bis 2020 galt er als kaum bewegbar. Seit Februar 2024 ist geklärt, dass die rechtliche Tür weiter offen steht, als die meisten Beteiligten annehmen. Was jetzt fehlt, sind Anträge, die einer Prüfung standhalten.
Barrierefreier Umbau im Bestand, sauber vorbereitet
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