Blogbeitrag: Barrierefreies Bauen · Bauplanungsrecht
Bau-Turbo und Barrierefreiheit: Was § 246e BauGB nicht aussetzt
Seit dem 30. Oktober 2025 gilt der Bau-Turbo. Seitdem höre ich in Projektbesprechungen immer wieder denselben Satz: Wenn sich das Planungsrecht jetzt so weit dehnen lässt, dann wird die Barrierefreiheit doch sicher auch flexibler. Das stimmt nicht. Und der Irrtum wird meist erst sichtbar, wenn die Genehmigungsplanung schon steht.
Was der Bau-Turbo tatsächlich lockert
Das Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung hat an vier Stellen des Baugesetzbuchs gedreht. Jede dieser Stellschrauben macht die Änderung oder Neuaufstellung eines Bebauungsplans in vielen Fällen entbehrlich.
Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans erweitert § 31 Abs. 3 BauGB die Befreiung zugunsten des Wohnungsbaus. Ein förmlich festgesetztes Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt braucht es dazu nicht mehr, und die Beschränkung auf den Einzelfall ist entfallen. Selbst ein Eingriff in die Grundzüge der Planung steht der Befreiung nicht länger entgegen.
Im unbeplanten Innenbereich löst § 34 Abs. 3a Satz 1 Nr. 1 lit. b BauGB das Einfügungsgebot auch für Nichtwohngebäude, sofern zusätzlicher Wohnraum entsteht. Der Supermarkt mit zwei aufgesetzten Wohngeschossen ist damit planungsrechtlich denkbar geworden. Bei Neubauten leistet § 34 Abs. 3b BauGB dasselbe.
Die eigentliche Experimentierklausel ist § 246e BauGB. Sie erlaubt Abweichungen von sämtlichen bauplanungsrechtlichen Vorgaben und reicht als einzige der vier Vorschriften in den Außenbereich hinein, solange ein räumlicher Zusammenhang zu beplanten oder unbeplanten Innenbereichsflächen besteht. Spätestens nach mehr als 100 Metern Abstand endet dieser Zusammenhang.
Alle vier Instrumente teilen eine Eigenschaft, die in der Diskussion regelmäßig untergeht. Sie beantworten die Frage, ob und in welchem Umfang auf einem Grundstück gebaut werden darf. Wie das Gebäude anschließend funktioniert, ob jemand mit Rollstuhl, Rollator oder Kinderwagen die Wohnung erreicht, regeln sie mit keinem Wort.
Bau-Turbo: die Eckdaten
In Kraft seit dem 30. Oktober 2025. § 246e BauGB ist bis zum 31. Dezember 2030 befristet. Die Zustimmung der Gemeinde nach § 36a BauGB gilt als erteilt, wenn sie nicht innerhalb von drei Monaten verweigert wird. Der räumliche Zusammenhang zum Innenbereich endet spätestens nach mehr als 100 Metern. Einen Rechtsanspruch auf Anwendung gibt es nicht; die Bauaufsicht entscheidet nach pflichtgemäßem Ermessen und prüft von Amts wegen.
Die Grenze verläuft zwischen Planungs- und Ordnungsrecht
Barrierefreiheit steht nicht im Baugesetzbuch. Sie steht in den Landesbauordnungen, und die bleiben vom Bau-Turbo unberührt. Statik, Brandschutz, gesunde Wohnverhältnisse und eben die barrierefreie Erschließung gelten unverändert weiter. Das Fachrecht aus Immissionsschutz, Naturschutz, Wasserrecht und Denkmalschutz ebenfalls.
Für ein Vorhaben in Hessen heißt das konkret: Nach § 54 Abs. 1 HBO müssen in Gebäuden mit mehr als zwei Wohnungen mindestens 20 Prozent der Wohnungen barrierefrei erreichbar und zugänglich sein, höchstens jedoch 20 Wohnungen. In diesen Wohnungen müssen Wohn- und Schlafräume, eine Toilette, ein Bad sowie die Küche oder Kochnische barrierefrei zugänglich sein. Ein vorhandener Freisitz muss schwellenlos erreichbar sein.
Dazu kommt § 42 Abs. 5 HBO. Gebäude mit einer Höhe von mehr als 13 Metern brauchen Aufzüge in ausreichender Zahl, rollstuhlgeeignet, mit Haltestellen in allen Geschossen. Mindestens einer davon muss Krankentragen aufnehmen und von allen Nutzungseinheiten sowie von der öffentlichen Verkehrsfläche aus barrierefrei erreichbar sein.
Nichts davon steht zur Disposition, wenn eine Gemeinde einer Abweichung nach § 246e BauGB zustimmt. Der Nachweis wandert in Hessen ohnehin schon früh in die Bauvorlagen: Das Planungskonzept „Barrierefreies Bauen“ mit den Vordrucken BAB 34 für öffentlich zugängliche Gebäude und BAB 35 für Wohnungen gehört zum Genehmigungsverfahren. Wer den beschleunigten Weg geht und die Barrierefreiheit erst danach durchdenkt, plant zweimal.
Die eigentliche Lücke liegt im Bestand
Bis hierher klingt alles beruhigend. Der Haken sitzt woanders, und er ist älter als der Bau-Turbo.
Mehrere Landesbauordnungen privilegieren genau jene Vorhaben, auf die der Bau-Turbo abzielt. In Hessen kann nach § 42 Abs. 5 Satz 5 HBO auf einen Aufzug verzichtet werden, wenn erst die Aufstockung die Grenze von 13 Metern überschreitet und der Einbau nur unter besonderen Schwierigkeiten gelingt. Die schwellenlos zugänglichen Abstellräume für Kinderwagen und Mobilitätshilfen nach § 51 Abs. 3 HBO entfallen ausdrücklich bei Wohnungen, die durch Dachausbau, Aufstockung oder Umnutzung rechtmäßig bestehender Gebäude entstehen.
Andere Länder handhaben es ähnlich, im Detail aber unterschiedlich. In Nordrhein-Westfalen entfällt die Aufzugspflicht beim nachträglichen Ausbau und bei der Nutzungsänderung des obersten Geschosses sowie bei einer Aufstockung um bis zu zwei Geschosse. Baden-Württemberg knüpft die vergleichbare Regelung zusätzlich daran, dass die Baugenehmigung für das Bestandsgebäude mindestens fünf Jahre zurückliegt.
Legen Sie beides übereinander, und das Bild kippt. Der Bau-Turbo mobilisiert Dachgeschosse, Aufstockungen und die Umnutzung von Büro- und Handelsflächen. Das Bauordnungsrecht hält für genau diese Kategorie seit Jahren Erleichterungen bereit. Rechtlich ist das sauber. Praktisch entsteht so eine ganze Generation neuer Wohnungen im zweiten und dritten Obergeschoss, die niemand mit einem Rollstuhl je betreten wird.
„Der Bau-Turbo nimmt der Barrierefreiheit nichts weg. Er verschiebt nur den Ort, an dem sie verloren geht: vom Gesetz in die Projektentscheidung.“
Carlos Vidal-Wagner, Sachverständiger für barrierefreies Bauen
Die Zustimmung der Gemeinde ist ein Hebel
Ein Detail des neuen Verfahrens wird bislang unterschätzt. Nach § 36a BauGB braucht es in fast allen Fällen die Zustimmung der Gemeinde, und diese Zustimmung geht über das gemeindliche Einvernehmen nach § 36 BauGB hinaus. Die Gemeinde prüft nicht nur die Rechtslage. Sie darf ihre Zustimmung davon abhängig machen, dass ein Vorhaben zu ihren städtebaulichen Vorstellungen passt. Ersetzen kann die höhere Verwaltungsbehörde diese Zustimmung nicht.
Fachleute rechnen damit, dass Kommunen ihre Zustimmung an Bedingungen knüpfen und städtebauliche Verträge daraus entstehen, etwa über Quoten im geförderten Wohnungsbau. Barrierefreie Standards lassen sich an derselben Stelle verankern. Für Sie als Planerin oder Planer folgt daraus eine schlichte Empfehlung: Klären Sie die Haltung der Gemeinde vor der Antragstellung, nicht danach. Wer erst im Genehmigungsverfahren erfährt, dass die Kommune einen Aufzug erwartet, verliert die Zeit wieder, die der Bau-Turbo einsparen sollte.
- Prüfen Sie zuerst, welches Instrument überhaupt greift. Der Berliner Leitfaden empfiehlt ein abgestuftes Vorgehen: erst § 31 Abs. 2 BauGB, dann § 31 Abs. 3 BauGB, erst zuletzt § 246e BauGB.
- Trennen Sie in der Projektakte sauber zwischen planungsrechtlicher Abweichung und bauordnungsrechtlicher Anforderung. Beides wird gern in einem Satz vermischt.
- Ermitteln Sie früh, ob Ihr Vorhaben unter ein Bestandsprivileg der jeweiligen Landesbauordnung fällt. Ein Wegfall der Aufzugspflicht ist eine Entwurfsentscheidung, keine Randnotiz.
- Dokumentieren Sie die Barrierefreiheit von Anfang an im vorgeschriebenen Format. In Hessen sind das die Vordrucke BAB 34 und BAB 35 samt zeichnerischer Darstellung.
- Sprechen Sie mit der Gemeinde, bevor der Bauantrag liegt. Die Zustimmung nach § 36a BauGB ist der Punkt, an dem über Standards verhandelt wird.
Schneller bauen und trotzdem zugänglich bauen
Rund zwei Millionen barrierefreie Wohnungen fehlen in Deutschland. Diese Lücke schließt sich nicht durch Tempo allein, sondern nur, wenn das zusätzliche Tempo in nutzbaren Wohnraum mündet. Ein Dachgeschoss ohne Aufzug ist neuer Wohnraum, aber für einen erheblichen Teil der alternden Bevölkerung eben kein verfügbarer.
Als Sachverständiger und als Rollstuhlfahrer sehe ich beide Seiten dieser Rechnung. Der Bau-Turbo ist ein brauchbares Werkzeug, solange er nicht als Freibrief missverstanden wird. Die Vorschriften zur Barrierefreiheit stehen weiter da, wo sie immer standen. Geändert hat sich nur, wie schnell man an ihnen vorbeiplant, wenn man sie nicht rechtzeitig auf den Tisch legt.
Barrierefreiheit im beschleunigten Verfahren absichern
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