Blogbeitrag: Barrierefreies Bauen · HBO und Bauen im Bestand
Dachgeschossausbau in Hessen: Genehmigungsfrei heißt nicht frei von Barrierefreiheit
Ein Dachgeschoss in Frankfurt, vier neue Wohnungen, kein Bauantrag. Seit Oktober 2025 ist das in Hessen unter bestimmten Voraussetzungen möglich. An den Anforderungen des § 54 HBO an barrierefreie Wohnungen ändert die Genehmigungsfreistellung nichts. Sie gelten auch dann, wenn im Verfahren niemand sie prüft.
Was die Novelle am Verfahren geändert hat
Seit dem 14. Oktober 2025 erstreckt § 64 Abs. 1a HBO die Genehmigungsfreistellung auf die Änderung und Nutzungsänderung von Dachgeschossen zu Wohnzwecken, Dachgauben eingeschlossen, und zwar im Geltungsbereich einfacher Bebauungspläne nach § 30 Abs. 3 BauGB und im Innenbereich nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB. Voraussetzungslos ist das nicht: Sonderbauten bleiben ausgeschlossen, das Vorhaben darf weder eine Abweichung nach § 73 HBO noch eine Ausnahme oder Befreiung nach § 31 BauGB erfordern, und die Erschließung muss gesichert sein. § 64a HBO ergänzt eine erweiterte Freistellung für neue Wohngebäude im Innenbereich. Sie gilt für Vorhaben, deren erforderliche Bauvorlagen bis zum 31. Dezember 2030 eingereicht werden.
Freistellung heißt nicht Verfahrensfreiheit. Die Bauvorlagen gehen an die Bauaufsichtsbehörde, die die Gemeinde beteiligt (§ 64 Abs. 3 HBO). Die Gemeinde kann innerhalb eines Monats erklären, dass ein Genehmigungsverfahren stattfinden soll, ohne das begründen zu müssen. Bei § 64a kann zusätzlich die Bauaufsicht binnen eines Monats ein Genehmigungsverfahren verlangen. Nach dem Vollzugsschreiben des Ministeriums vom November 2025 haben Bauaufsicht und Gemeinde ein Prüfungsrecht, aber keine Prüfungspflicht; verlangt die Bauaufsicht ein Genehmigungsverfahren, braucht sie dafür sachliche Anknüpfungspunkte.
Geprüft wurde § 54 HBO auch bisher selten
Eine verpflichtende Prüfung der Barrierefreiheit sieht keines dieser Verfahren vor. Ganz neu ist das nicht: Auch im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren nach § 65 Abs. 1 HBO gehört § 54 HBO grundsätzlich nicht zum regulären Prüfumfang. Anders liegt es etwa, wenn eine Abweichung von seinen Anforderungen beantragt wird. § 62 Abs. 2 HBO stellt zudem klar, dass Anlagen den öffentlich-rechtlichen Vorschriften auch dann entsprechen müssen, wenn eine bauaufsichtliche Prüfung entfällt. Die Verantwortung von Bauherrschaft, Entwurfsverfassern und weiteren Beteiligten bestand also schon vorher. Die Novelle hat sie weder geschaffen noch von der Behörde auf die Planung verlagert.
Was § 54 Abs. 1 HBO verlangt
In Gebäuden mit mehr als zwei Wohnungen müssen mindestens 20 Prozent der Wohnungen barrierefrei erreichbar und zugänglich sein, höchstens jedoch 20 Wohnungen. Nach den Handlungsempfehlungen zur HBO (HE-HBO Nr. 54.1.1) wird auf ganze Wohnungen aufgerundet: Bei drei bis fünf Wohnungen ist eine erforderlich, bei sechs sind es zwei.
Die Vorschrift hat drei Ebenen. Die Wohnung muss barrierefrei erreichbar sein. Wohn- und Schlafräume, eine Toilette, ein Bad und die Küche oder Kochnische müssen barrierefrei zugänglich sein. Und nach Satz 3 sind diese Räume so herzustellen und vorzubereiten, dass sie für eine barrierefreie Nutzung leicht einzurichten und auszustatten sind. Ausreichend breite Türen genügen dafür nicht. Ein vorhandener Freisitz muss von der Wohnung aus schwellenlos erreichbar sein.
Für genau diesen Übergang erläutert die HE-HBO in Nr. 54.1.4: Konstruktionsbedingte Aufkantungen sowie abgerundete oder abgeschrägte Übergangsprofile bis 0,5 cm über Fußbodenniveau gelten als schwellenlos. Das steht nicht im Gesetz und ist keine allgemeine Toleranz für Türen und Schwellen.
Die Ausnahme nach § 54 Abs. 3 HBO
Die Anforderungen gelten nicht, soweit sie nur mit unverhältnismäßigem Mehraufwand erfüllbar oder aus bautechnischen Gründen nicht erfüllbar sind. Nach HE-HBO Nr. 54.3 kann Unverhältnismäßigkeit im Übrigen angenommen werden, wenn die Kosten, die ohne erschwerte Bedingungen für die Herstellung der Barrierefreiheit anfielen, um mehr als 50 Prozent überschritten würden. Bezugsgröße sind also die üblichen Kosten der Barrierefreiheit, nicht die Baukosten. Ein Automatismus ist das nicht; bewertet wird im Einzelfall, unter anderem nach Art und Nutzung der Anlage und ihrer Bedeutung für Menschen, die auf Barrierefreiheit angewiesen sind. Eine Kostengegenüberstellung stützt die Begründung, beweist aber allein noch nichts.
Eine gesonderte Abweichungsentscheidung nach § 73 HBO braucht diese gesetzliche Ausnahme nach HE-HBO Nr. 54.3 nicht. Ihre Voraussetzungen sind eigenverantwortlich zu prüfen und in den Bauvorlagen zu begründen. Eine beantragte Abweichung ist etwas anderes: Über sie entscheidet die Behörde, und wo sie nötig ist, scheidet die Freistellung aus.
Zahlen, mit denen Sie in Hessen rechnen müssen
- Ab drei Wohnungen: mindestens 20 Prozent barrierefrei erreichbar und zugänglich, aufgerundet, höchstens 20 Wohnungen (§ 54 Abs. 1 HBO, HE-HBO Nr. 54.1.1)
- Höhe nach § 2 Abs. 4 Satz 2 HBO über 13 m: Aufzüge in ausreichender Zahl (§ 42 Abs. 5 HBO)
- Mehr als 50 Prozent über den üblichen Kosten der Barrierefreiheit: Unverhältnismäßigkeit kann angenommen werden, Einzelfallprüfung bleibt (HE-HBO Nr. 54.3)
- Übergang zum Freisitz: Aufkantungen und abgerundete oder abgeschrägte Übergangsprofile bis 0,5 cm über Fußbodenniveau gelten als schwellenlos (HE-HBO Nr. 54.1.4)
- Ein Monat: Frist der Gemeinde, bei § 64a HBO auch der Bauaufsicht, für das Verlangen eines Genehmigungsverfahrens
- 31. Dezember 2030: Einreichung der Bauvorlagen für § 64a HBO
Aufzug, Erreichbarkeit und Bestand
§ 42 Abs. 5 HBO verlangt Aufzüge ab einer Höhe nach § 2 Abs. 4 Satz 2 HBO von mehr als 13 m. Maßgeblich ist nicht die Firsthöhe, sondern die Oberkante des Rohfußbodens im höchsten Geschoss mit möglichem Aufenthaltsraum, gemessen über dem Gelände im Mittel. Nach Satz 5 entfällt die Pflicht, wenn sie erst durch den nachträglichen Ausbau und die Nutzungsänderung des obersten Geschosses oder eine Aufstockung um bis zu zwei Geschosse entstünde.
§ 54 Abs. 1 HBO lässt § 42 Abs. 5 unberührt. Die Erleichterung betrifft aber nur den Aufzug, nicht die übrigen Anforderungen an die Barrierefreiheit. Eine Wohnung, die nur über Treppen erschlossen ist, ist nicht barrierefrei erreichbar. Welche anderen Bestandswohnungen umzubauen wären, folgt daraus allein noch nicht.
Klären Sie deshalb zu Beginn, in welchem Umfang die Anforderungen bei der konkreten Änderung greifen, welche barrierefreien Wohnungen es schon gibt, wie das Gebäude erschlossen ist und ob eine Ausnahme in Betracht kommt. Eine allgemeine Pflicht, unberührte Bestandswohnungen nachzurüsten, lässt sich aus den ausgewerteten Vorschriften nicht ableiten.
DIN 18040-2 mit hessischen Maßgaben
Konkretisiert wird § 54 HBO über Technische Baubestimmungen auf Grundlage von § 90 HBO. Die H-VV TB führt in Nr. A 4.2.2 mit den Anlagen A 4.2/2 und A 4.2/3 die DIN 18040-1 und die DIN 18040-2 ein, jeweils mit landesspezifischen Maßgaben. Für Wohnungen gilt die DIN 18040-2; die DIN 18040-1 betrifft öffentlich zugängliche Gebäude. Bei der DIN 18040-2 sind die Anforderungen mit der Kennzeichnung „R“ von der Einführung ausgenommen. Rollstuhlgerechte Wohnungen muss vereinbaren, wer sie will.
Baupaket II: Stand des Entwurfs
Nach den Eckpunkten vom Januar 2026 soll Barrierefreiheit stärker dort umgesetzt werden, wo Neubauten ohnehin Aufzüge haben; für Bestand und Aufstockungen sind Ausnahmen vorgesehen. Zahlreiche Technische Baubestimmungen sollen für 36 Monate ausgesetzt werden. Seit Juli 2026 liegt ein Anhörungsentwurf der Landesregierung für ein Viertes Gesetz zur Änderung der HBO vor; die Ingenieurkammer Hessen hat im September unter anderem die geplante Aussetzung der H-VV TB kritisiert. Beschlossenes Recht ist das nach den ausgewerteten Quellen nicht.
Unabhängig davon hat die Barrierefreiheit mit § 54 HBO eine unmittelbare gesetzliche Grundlage, wie Standsicherheit und Brandschutz auch; technische Regeln konkretisieren sie nur. Würden diese ausgesetzt, entfiele nicht die Pflicht aus § 54 HBO, wohl aber ein Teil des Maßstabs, an dem sie gemessen wird.
Zulässig ist nicht gleich mangelfrei
Nach § 633 Abs. 2 BGB ist ein Werk mangelfrei, wenn es die vereinbarte Beschaffenheit hat. Fehlt eine Vereinbarung, muss es sich für die vertraglich vorausgesetzte, sonst für die gewöhnliche Verwendung eignen und die übliche Beschaffenheit aufweisen. Für Architektenverträge gilt das über § 650q BGB, und § 650p BGB misst die Leistung an den vereinbarten Planungs- und Überwachungszielen. Ob eine Behörde geprüft hat, spielt dafür keine Rolle, und ein bauordnungsrechtlich zulässiges Gebäude kann vertraglich mangelhaft sein. Die Pflicht aus § 54 HBO lässt sich weder durch Schweigen noch durch eine pauschale Klausel abbedingen.
„Eine Anforderung gilt nicht erst, wenn jemand sie prüft. Wer genehmigungsfrei baut, braucht den Nachweis der Barrierefreiheit genauso wie im Bauantrag.“
Carlos Vidal-Wagner, Sachverständiger für barrierefreies Bauen
Fünf Schritte für die Planung
- Klären Sie das Verfahren. Es entscheidet, ob und was die Behörde prüft, nicht, ob § 54 HBO gilt.
- Erstellen Sie das Planungskonzept Barrierefreies Bauen (Bauvorlagenerlass, Anlage 2 Nr. 10) auch bei Freistellung. Die Vordrucke BAB 35 für Wohnungen und BAB 34 für öffentlich zugängliche Gebäude ersetzen die planerische Lösung nicht.
- Prüfen Sie Erreichbarkeit und Bestand, bevor Sie Wohnungen zählen, und halten Sie fest, welche Wohnungen die Quote tragen.
- Begründen Sie eine Ausnahme nach § 54 Abs. 3 HBO in den Bauvorlagen: mit einem Vergleich zu den üblichen Kosten der Barrierefreiheit und mit Blick auf die Nutzung.
- Vereinbaren Sie ausdrücklich, was über das gesetzliche Maß hinaus geschuldet ist.
Neue Wohnungen entstehen gerade dort, wo Barrierefreiheit am schwersten herzustellen ist. Wenn im Verfahren niemand danach fragt, muss die Planung die Antwort selbst liefern.
Barrierefreiheit im Bestand sauber nachweisen
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